💸월세 끼고 매매, 세입자 있는 집 사는 법! 초보도 헷갈리지 않게 A-Z 완벽 정리!

💸월세 끼고 매매, 세입자 있는 집 사는 법! 초보도 헷갈리지 않게 A-Z 완벽 정리!

목차

1. 월세 끼고 매매란 무엇인가요?
2. 월세 끼고 매매, 왜 이사를 고민하나요?
3. 세입자에게 계약갱신청구권이 있다면?
4. 전세 끼고 매매 vs 월세 끼고 매매
5. 월세 끼고 매매, 매수자 입장에서 꼭 알아야 할 필수 점검 사항
6. 월세 끼고 매매, 계약 절차 A-Z

월세 끼고 매매란 무엇인가요?

월세 끼고 매매는 말 그대로 기존에 월세를 살고 있는 세입자가 있는 주택을 매매하는 거래 방식을 말합니다. 집주인은 바뀌지만, 세입자는 남아서 계속 살게 되므로 새로운 집주인(매수자)은 기존 계약을 그대로 승계하게 됩니다. 이 방식은 투자 목적으로 주택을 매수하거나, 당장 입주할 계획이 없는 경우에 주로 활용됩니다. 매수자는 세입자의 보증금과 남은 계약 기간을 고려하여 매매 가격을 결정하게 되며, 특히 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 사람들에게 매우 매력적인 방법입니다.

월세 끼고 매매, 왜 이사를 고민하나요?

많은 분들이 월세 끼고 매매를 고민하는 이유는 다양합니다. 가장 큰 이유는 바로 자금 부담을 줄일 수 있다는 점입니다. 매수자는 세입자의 보증금을 제외한 금액만으로 집을 살 수 있으므로, 초기 투자 비용이 크게 절감됩니다. 예를 들어, 5억 원짜리 집에 보증금 5천만 원의 월세 세입자가 있다면, 매수자는 4억 5천만 원만 준비하면 되는 것입니다. 또한, 매수자는 세입자로부터 매달 월세를 받게 되므로 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 주택을 단순한 거주 공간이 아닌, 현금 흐름을 창출하는 수익형 자산으로 활용하는 것을 의미합니다. 또한, 매수자는 세입자의 계약 기간이 끝날 때까지 기다릴 필요 없이 즉시 소유권을 이전받을 수 있으며, 추후 직접 거주하거나 새로운 임대 계약을 맺는 등 자유로운 계획 수립이 가능합니다.

세입자에게 계약갱신청구권이 있다면?

월세 끼고 매매 시 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 세입자의 계약갱신청구권입니다. 주택임대차보호법에 따라 세입자는 기존 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여 1회에 한해 최대 2년까지 계약을 연장할 수 있습니다. 만약 매수자가 해당 주택에 직접 거주할 목적으로 매수한다면, 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다. 하지만 이는 매수인이 직접 실거주할 예정이라는 것을 명확히 밝히고 증빙해야만 가능합니다.

실거주 목적의 매수인이 계약갱신청구권을 거절하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 계약서에 명시: 매매 계약서 특약사항에 ‘매도인은 매수인의 실거주 목적임을 인지하고, 세입자에게 계약갱신청구권을 행사하지 않을 것임을 확인한다’는 내용을 반드시 명시해야 합니다.
2. 세입자에게 통지: 매수인은 세입자에게 내용증명 등을 통해 실거주 목적임을 명확히 통지하고, 계약 갱신 거절 의사를 전달해야 합니다.
3. 입증 책임: 만약 세입자가 소송을 제기할 경우, 매수인은 실거주 의사를 증명할 서류(전입 예정 증명서, 이사 계획서 등)를 준비해야 합니다.

만약 매수인이 실거주가 아닌 투자 목적으로 매수한다면, 세입자의 계약갱신청구권은 그대로 보장되므로, 남은 계약 기간과 계약 갱신 가능성을 반드시 확인하고 매매를 진행해야 합니다.

전세 끼고 매매 vs 월세 끼고 매매

전세 끼고 매매와 월세 끼고 매매는 모두 세입자가 있는 주택을 매매한다는 공통점이 있지만, 자금 운용 방식에서 큰 차이가 있습니다.

• 전세 끼고 매매: 매수자는 세입자의 전세 보증금을 제외한 금액만으로 주택을 매수합니다. 전세 보증금은 월세 보증금보다 훨씬 크기 때문에 초기 투자 비용이 매우 적게 듭니다. 하지만 매수자에게는 매달 임대 수익이 발생하지 않습니다. 또한, 계약 만료 시점에 세입자에게 전세 보증금을 돌려주어야 하는 전세 보증금 반환 부담이 존재합니다.
• 월세 끼고 매매: 매수자는 세입자의 월세 보증금을 제외한 금액으로 주택을 매수합니다. 보증금이 전세에 비해 적으므로 초기 투자 비용은 전세 끼고 매매보다 크지만, 매달 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 부동산을 단순한 시세 차익형 자산이 아닌 현금 흐름형 자산으로 활용하는 데 매우 유리합니다.

둘 중 어떤 방식이 더 유리한지는 매수자의 투자 목적과 자금 사정에 따라 달라집니다. 시세 차익을 노리고 소액으로 투자하고 싶다면 전세 끼고 매매가, 안정적인 임대 수익을 원한다면 월세 끼고 매매가 더 적합할 수 있습니다.

월세 끼고 매매, 매수자 입장에서 꼭 알아야 할 필수 점검 사항

월세 끼고 매매는 자칫 놓칠 수 있는 함정들이 많으므로, 계약 전에 반드시 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

1. 임대차 계약서 확인: 매도인에게 기존 임대차 계약서 원본을 요청하여 계약 기간, 보증금, 월세, 특약사항 등을 직접 확인해야 합니다. 말로만 들은 내용과 실제 계약서 내용이 다를 수 있기 때문에 반드시 원본을 확인해야 합니다.
2. 세입자 현황 확인: 세입자의 전입 신고 및 확정일자를 확인하여 대항력 여부를 파악해야 합니다. 전입 신고와 확정일자는 세입자가 법적인 보호를 받을 수 있는 중요한 근거가 됩니다. 매매 계약 전에 등기부등본을 열람하여 근저당권 등 다른 권리 관계가 없는지 확인하고, 혹시라도 세입자의 전입 신고일보다 매도인의 근저당 설정일이 빠르다면 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
3. 월세 지급 현황 확인: 매도인에게 월세 지급 내역을 요청하여 세입자가 월세를 연체한 기록이 없는지 확인해야 합니다. 만약 월세 연체 사실이 있다면, 매매 계약 시 잔금에서 공제하는 등의 조치가 필요할 수 있습니다.
4. 시설물 상태 확인: 매도인과 함께 직접 방문하여 주택의 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 누수, 곰팡이, 파손된 시설물이 없는지 확인하고, 있다면 잔금에서 수리비를 공제하거나 매도인에게 수리를 요청하는 특약을 넣어야 합니다.
5. 특약사항 명시: 매매 계약서에 ‘임대차 계약은 새로운 매수인에게 승계된다’는 내용을 명확하게 명시해야 합니다. 또한, 잔금 지급 시점에 세입자가 전출하지 않음을 확인하고, 만약 세입자가 계약 기간 만료 전에 이사 갈 경우 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 등 세부적인 내용을 명확하게 기재해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

월세 끼고 매매, 계약 절차 A-Z

월세 끼고 매매는 일반 매매와는 조금 다른 절차를 거치므로, 각 단계를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

1. 부동산 물색 및 매물 확인: 먼저 월세 끼고 매매할 물건을 찾습니다. 부동산 중개소를 통해 매물을 확인하고, 세입자의 임대차 계약 내용을 확인합니다.
2. 매매 계약 체결: 매도인, 매수인, 공인중개사가 모여 매매 계약서를 작성합니다. 이 때 기존 임대차 계약의 승계 내용과 세입자에게 보증금을 반환할 책임이 매수인에게 있다는 내용을 명확히 명시해야 합니다.
3. 계약금 지급: 매매 대금의 10% 정도를 계약금으로 매도인에게 지급합니다. 이 때 매수인은 세입자의 보증금을 제외한 금액을 계산하여 계약금을 지급하게 됩니다.
4. 중도금 지급 (선택): 계약금과 잔금 사이에 중도금을 지급하는 경우가 있습니다. 이는 계약의 구속력을 높이기 위해 사용됩니다.
5. 잔금 지급 및 소유권 이전 등기: 잔금 지급일에 매수인은 매도인에게 잔금을 지급합니다. 이 때 매도인은 기존 세입자에게서 받은 보증금을 매수인에게 승계합니다. 만약 보증금을 매도인이 이미 사용했다면, 매매 대금에서 보증금만큼을 제외하고 잔금을 치르게 됩니다. 잔금 지급과 동시에 법무사를 통해 소유권 이전 등기를 신청합니다. 이 때 기존 임대차 계약서 원본과 세입자 관련 서류를 모두 넘겨받아야 합니다.
6. 임대인 지위 승계 통지: 매수인은 소유권 이전 등기가 완료된 후, 세입자에게 내용증명 등을 통해 새로운 집주인이 되었음을 공식적으로 통지해야 합니다. 이 때 새로운 집주인의 연락처와 월세 입금 계좌 등을 함께 알려주어야 합니다.