전월세 사기, 이제 그만! ‘월세 계약서’ 작성, 이렇게 하면 10분 컷!
목차
- 월세 계약서, 왜 중요할까요?
- 계약 전 필수 확인! 이것만 알면 호구 탈출
- 등기부등본 확인
- 건축물대장 확인
- 임대인의 신분증 및 계약 권한 확인
- 월세 계약서 작성 A to Z: 빈틈없이 채우는 방법
- 계약의 당사자 확인
- 임대차 목적물 및 계약 기간 명시
- 보증금 및 월세 금액, 지급 방식
- 특약사항: 든든한 방패막이 만들기
- 계약서 작성 후 절대 잊지 마세요! 확정일자와 전입신고
- 전자계약 시스템 활용: 더 안전하고 편리하게
1. 월세 계약서, 왜 중요할까요?
당겨주세요!
처음 독립을 꿈꾸며 나만의 보금자리를 찾을 때, 가장 설레면서도 긴장되는 순간이 바로 월세 계약이죠. 하지만 이 계약이 잘못되면 소중한 내 보증금을 잃을 수도 있습니다. 월세 계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 임차인인 여러분의 소중한 권리를 지켜주는 법적인 방패입니다. 계약서에 명시된 내용을 바탕으로 문제가 발생했을 때 법적인 보호를 받을 수 있고, 임대인과의 분쟁을 원만하게 해결하는 기준이 됩니다.
간혹 임대인이 “대충 구두로 하자”거나 “간단하게 써도 된다”고 이야기하는 경우가 있습니다. 절대 안 됩니다. 아무리 친한 사이여도 금전 거래는 반드시 명확한 증거를 남겨야 합니다. 특히 월세는 보증금이라는 큰돈이 오고 가는 거래이기 때문에, 법적 효력이 있는 정식 계약서를 작성하는 것이 필수입니다. 계약서 한 장의 중요성을 간과했다가 전 재산을 날릴 수도 있는 불상사를 막기 위해, 지금부터 쉽고 확실하게 계약서를 작성하는 방법을 알려드릴게요.
2. 계약 전 필수 확인! 이것만 알면 호구 탈출
계약서를 쓰기 전, 집 자체와 임대인에 대한 정보를 꼼꼼하게 확인하는 과정이 선행되어야 합니다. 이 과정만 제대로 거쳐도 계약 사기의 90% 이상을 예방할 수 있습니다.
2.1. 등기부등본 확인
등기부등본은 계약하려는 집에 대한 모든 권리 관계를 보여주는 공적인 문서입니다. 집 주인이 누구인지, 혹시 은행 대출(근저당)이 얼마나 잡혀 있는지, 가압류나 가처분 등 복잡한 문제가 얽혀 있는지 등을 모두 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적 등 물리적인 현황을 보여줍니다.
- 갑구: 소유권에 대한 사항을 나타냅니다. 현재 소유자가 누구인지, 과거에 소유자가 어떻게 바뀌었는지 등을 알 수 있습니다. 계약하려는 집의 등기부등본을 열람했을 때, 임대인의 이름과 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
- 을구: 소유권 외의 권리에 대한 사항을 나타냅니다. 가장 중요한 부분은 바로 근저당입니다. 근저당은 은행에서 돈을 빌려줄 때 담보로 잡은 금액을 의미하는데, 이 금액이 너무 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 일반적으로 전세의 경우 근저당과 보증금의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 안전하며, 월세의 경우 보증금액이 크지 않더라도 근저당이 과도하게 설정되어 있다면 문제가 발생할 소지가 있으므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있으며, 계약 당일 임대인의 동의를 얻어 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
2.2. 건축물대장 확인
등기부등본이 ‘권리’를 보여준다면, 건축물대장은 ‘물리적인 현황’을 보여줍니다. 즉, 건물의 용도가 무엇인지, 위반 건축물은 아닌지 등을 확인할 수 있습니다.
예를 들어, 주택이 아닌 상가나 사무실 용도의 건물에 주거용으로 입주하는 경우가 있습니다. 이런 경우 전입신고가 불가하여 보증금을 보호받기 어렵고, 나중에 주택 관련 지원 제도(전세자금 대출 등)를 이용하지 못할 수도 있습니다. 또한, ‘위반 건축물’로 등재되어 있다면 나중에 시정 명령이 떨어져서 건물을 철거해야 하거나, 임대인이 과태료를 내는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 건축물대장은 정부24 홈페이지에서 무료로 열람 가능합니다.
2.3. 임대인의 신분증 및 계약 권한 확인
계약은 반드시 집주인 본인과 진행해야 합니다. 계약 당일 신분증을 확인하여 등기부등본 상의 소유자 이름과 일치하는지 대조해야 합니다. 혹시나 대리인이 나왔다면 위임장, 인감증명서, 신분증을 모두 확인해야 합니다. 위임장에는 계약에 대한 명확한 위임 내용이 적혀 있어야 하고, 인감증명서의 인감과 위임장에 찍힌 인감이 동일한지 확인해야 합니다. 서류가 모두 갖춰져 있더라도 불안하다면 계약금은 집주인 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 안전합니다.
3. 월세 계약서 작성 A to Z: 빈틈없이 채우는 방법
이제 모든 사전 조사를 마쳤다면, 본격적으로 계약서를 작성할 차례입니다. 빈틈없이 꼼꼼하게 작성해야 나중에 후회가 없습니다.
3.1. 계약의 당사자 확인
계약서의 가장 첫 부분에는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 인적사항을 기재합니다. 이름, 주민등록번호, 주소를 정확하게 작성하고, 서명 또는 날인을 받습니다. 중개업소를 통해 계약한다면 공인중개사의 정보도 빠짐없이 기재해야 합니다.
3.2. 임대차 목적물 및 계약 기간 명시
계약하려는 집의 주소, 건물 명칭, 호수 등을 정확하게 기재합니다. 등기부등본과 건축물대장에 기재된 내용과 일치하는지 다시 한번 확인하세요. 그리고 계약 기간을 명확하게 명시합니다. 예를 들어, “2025년 8월 1일부터 2027년 7월 31일까지 (24개월)”와 같이 시작일과 종료일을 정확히 기재해야 합니다.
3.3. 보증금 및 월세 금액, 지급 방식
가장 중요한 금전 관련 내용입니다. 보증금과 월세 금액을 아라비아 숫자와 한글로 모두 기재하여 오해의 소지를 없앱니다. 예를 들어, “보증금 금일천만원정 (10,000,000원)”과 같이 쓰는 식이죠. 월세 납부일은 매월 몇 일인지, 계좌 이체인지 현금인지 등 지급 방식도 구체적으로 명시해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금의 지급일과 금액도 정확히 기재합니다.
3.4. 특약사항: 든든한 방패막이 만들기
특약사항은 계약 당사자 간의 특별한 약속을 적는 칸입니다. 나중에 분쟁이 발생했을 때 해결의 실마리가 될 수 있는 매우 중요한 부분입니다. 표준 계약서에는 없는 다양한 내용을 추가할 수 있습니다.
예를 들어,
- “계약 만료 시 임대인은 임차인의 전입신고, 확정일자 이후에 발생한 근저당 등 권리 변동을 책임지며, 보증금 반환과 동시 이행하기로 한다.”
- “임대인은 임차인이 입주 전까지 도배 및 장판을 새로 해주기로 한다.”
- “월세는 매월 25일에 임대인 명의 계좌(00은행, 000-00-0000)로 입금한다.”
- “계약 기간 중 임대인은 임차인의 동의 없이 담보 대출 등을 추가로 받지 않기로 한다.”
- “장기수선충당금은 임차인이 납부하고, 퇴거 시 임대인에게 반환을 요구할 수 있다.”
이와 같이 구체적이고 자세한 내용을 특약으로 넣어두면 나중에 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.
4. 계약서 작성 후 절대 잊지 마세요! 확정일자와 전입신고
월세 계약서를 작성했다고 해서 모든 것이 끝난 것이 아닙니다. 계약한 집으로 이사한 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
- 전입신고: 새로운 거주지로 주소지를 옮기는 절차입니다. 전입신고를 해야만 해당 주택에 거주하는 ‘세입자’라는 법적 지위를 얻게 됩니다.
- 확정일자: 계약서에 날짜가 찍히는 것을 의미합니다. 확정일자를 받으면 이사 온 집이 경매로 넘어갔을 때, 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
전입신고는 동사무소(주민센터)를 직접 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 온라인으로도 가능합니다. 확정일자는 동사무소나 법원 등기소에서 받을 수 있으며, 전입신고를 하면서 동시에 받는 것이 가장 편리합니다.
5. 전자계약 시스템 활용: 더 안전하고 편리하게
최근에는 국토교통부 부동산거래 전자계약 시스템을 활용하는 방법도 있습니다. 종이 계약서 없이 컴퓨터나 스마트폰으로 계약을 체결하는 방식인데요, 공인인증서만 있으면 계약서 위변조 걱정이 없고, 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 별도로 주민센터에 방문할 필요가 없어 매우 편리합니다. 또한, 수수료 할인, 전세자금 대출 금리 인하 등 다양한 혜택도 제공하고 있습니다. 바쁜 현대인들에게는 매우 유용한 시스템이니 한 번쯤 고려해보는 것도 좋습니다.
월세 계약, 이제 더 이상 겁내지 마세요. 이 글에서 알려드린 방법대로 차근차근 따라 하면 누구나 안전하고 현명하게 계약을 마칠 수 있습니다.