전세사기 걱정 끝! 월세도 근저당 최우선변제 받는 초간단 방법
목차
- 월세 보증금, 왜 위험할까?
- 최우선변제권이란 무엇인가요?
- 월세도 최우선변제권 적용이 되나요?
- 소액임차인의 기준과 최우선변제금액은?
- 최우선변제를 받기 위한 3가지 필수 조건
- 근저당이 있어도 안전하게 계약하는 방법
- 근저당이 있어도 최우선변제 받는 실제 사례
- 전입신고와 확정일자, 놓치면 안 될 중요한 팁
- 등기부등본 확인, 이렇게 하세요
- 계약 시 주의해야 할 특약사항
1. 월세 보증금, 왜 위험할까?
당겨주세요!
많은 사람들이 전세 사기에 대한 경각심은 높지만, 월세 보증금의 위험성에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. “월세 보증금은 소액이니까 괜찮겠지?”라고 생각한다면 큰 오산입니다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매에서 낙찰된 금액은 가장 먼저 은행의 근저당권부터 갚게 되기 때문입니다. 보증금이 적든 많든, 내 돈을 지키기 위한 대비책은 반드시 필요합니다.
2. 최우선변제권이란 무엇인가요?
최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 소액임차인에게 부여되는 강력한 권리입니다. 이 권리는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 선순위 채권자(은행 등)보다 먼저 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있게 해줍니다. 즉, 집주인에게 빚이 많고 근저당이 설정되어 있더라도, 내 소중한 보증금의 일부를 안전하게 지킬 수 있는 최후의 보루인 셈입니다. 최우선변제권은 내가 전입신고와 확정일자를 받은 시점보다 근저당권이 먼저 설정되어 있더라도 적용되기 때문에 더욱 중요합니다.
3. 월세도 최우선변제권 적용이 되나요?
네, 당연히 적용됩니다! 많은 분들이 전세에만 최우선변제권이 적용되는 것으로 오해하지만, 월세도 보증금 요건만 충족하면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 중요한 것은 보증금의 금액입니다. 보증금이 소액임차인의 기준에 부합해야 합니다. 예를 들어, 보증금이 5,000만 원이고 월세가 50만 원인 경우, 보증금 5,000만 원이 기준이 됩니다. 월세 금액은 기준에 포함되지 않습니다. 따라서 보증금이 소액임차인 기준 이하인 월세 계약이라면, 근저당이 있어도 안심하고 계약할 수 있는 안전장치가 마련된 것입니다.
4. 소액임차인의 기준과 최우선변제금액은?
소액임차인의 기준과 최우선변제금액은 지역에 따라 그리고 시기마다 변동됩니다. 2023년 2월 21일 이후로 적용되는 기준으로 설명해 드리겠습니다. 서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하일 경우, 5,500만 원까지 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 수도권 과밀억제권역(인천광역시, 경기도 일부 지역)은 보증금 1억 4,500만 원 이하일 경우, 4,800만 원까지 보장됩니다. 광역시(군 지역 및 일부 시 제외)는 보증금 8,500만 원 이하일 때 2,800만 원, 그 외 지역은 보증금 7,500만 원 이하일 때 2,500만 원까지 변제받을 수 있습니다. 이 금액은 집주인의 근저당 설정 시점에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 계약 전 등기부등본을 확인하여 근저당이 언제 설정되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
5. 최우선변제를 받기 위한 3가지 필수 조건
최우선변제권을 온전히 행사하기 위해서는 다음의 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다. 이 중 하나라도 빠지면 소중한 보증금을 지키기 어려워질 수 있습니다.
첫째, 대항력 유지. 대항력은 주택의 인도(거주)와 전입신고를 마친 날의 다음 날부터 발생합니다. 전입신고를 하고 실제 거주를 시작하는 것이 매우 중요합니다.
둘째, 배당요구 신청. 법원에 경매가 개시되면 법원에서 배당요구 종기일을 지정해 줍니다. 이 기간 안에 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 배당요구는 임차인의 권리를 주장하는 공식적인 절차이므로, 누락되지 않도록 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
셋째, 보증금 요건 충족. 앞서 설명한 것처럼, 내가 거주하는 지역의 소액임차인 기준에 해당하는 보증금이어야 합니다. 근저당이 설정된 시점을 기준으로 보증금 액수가 최우선변제 대상에 해당하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
6. 근저당이 있어도 안전하게 계약하는 방법
근저당이 있어도 무조건 위험하다고 단정할 필요는 없습니다. 오히려 그 위험성을 파악하고 안전하게 계약을 진행하는 것이 현명한 방법입니다. 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본에는 해당 주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 설정 시점이 명확히 기재되어 있습니다.
여기서 중요한 것은 주택의 시세와 근저당권의 채권최고액, 그리고 내 보증금을 모두 합산하여 주택 시세를 초과하지 않는지 확인하는 것입니다. 만약 집의 시세가 5억 원인데, 근저당권의 채권최고액이 3억 원이고 내 보증금이 2억 원이라면, 총 5억 원으로 시세와 같아 위험합니다. 하지만 근저당이 2억 원이고 내 보증금이 5천만 원인 경우, 합산 금액이 2억 5천만 원으로 시세보다 낮기 때문에 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 근저당이 소액임차인 기준보다 적고, 최우선변제금액 내에 들어간다면 더욱 안심할 수 있습니다.
7. 근저당이 있어도 최우선변제 받는 실제 사례
예를 들어, 서울에 위치한 한 빌라에 계약을 한다고 가정해 봅시다. 이 빌라의 시세는 4억 원이고, 이미 근저당권이 2억 원 설정되어 있습니다. 나는 보증금 5,000만 원에 월세 50만 원으로 계약했습니다. 이 경우, 나의 보증금은 서울 지역 소액임차인 기준(1억 6,500만 원)에 해당합니다.
만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔고, 3억 원에 낙찰되었다고 가정해 봅시다. 경매 낙찰 금액은 다음 순서로 배분됩니다.
- 경매 집행 비용
- 최우선변제금(임차인)
- 선순위 채권자(은행)
- 후순위 채권자이 경우, 나는 근저당권자보다 먼저 최우선변제금 5,500만 원을 받을 수 있습니다. 비록 내 보증금이 5,000만 원이지만, 최우선변제 한도 내에 있기 때문에 전액을 돌려받을 가능성이 높습니다. 이후 남은 금액은 근저당권자인 은행에게 배분됩니다.
8. 전입신고와 확정일자, 놓치면 안 될 중요한 팁
전입신고는 주민센터에 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 쉽게 할 수 있습니다. 계약서 원본을 가지고 방문하면 당일 바로 처리가 가능하며, 온라인으로도 편리하게 신청할 수 있습니다. 전입신고를 한 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로, 이사를 한 당일에 바로 전입신고를 하는 것이 가장 좋습니다. 확정일자는 계약서에 날인을 받는 것으로, 전입신고를 한 상태에서 확정일자를 받으면 보증금 전액에 대한 우선변제권이 발생합니다. 최우선변제는 소액보증금에만 해당되지만, 확정일자를 받으면 보증금 전액을 보호받을 수 있는 우선변제권이 생기는 것입니다. 두 가지 모두 임차인의 권리를 지키는 데 필수적인 절차이므로, 절대 놓치지 마세요.
9. 등기부등본 확인, 이렇게 하세요
등기부등본은 계약하려는 주택의 권리 관계를 한눈에 파악할 수 있는 가장 중요한 문서입니다. 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다.
표제부에서는 건물의 주소, 면적, 구조 등 물리적인 현황을 확인할 수 있습니다.
갑구에서는 소유권에 관한 사항을 볼 수 있습니다. 집주인이 누구인지, 소유권이 언제 변경되었는지, 압류나 가압류 같은 소유권에 대한 분쟁이 있는지 확인할 수 있습니다.
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록합니다. 근저당, 전세권, 저당권 등이 여기에 기재됩니다. 우리가 가장 주의 깊게 봐야 할 부분이 바로 이 을구입니다. 근저당권이 설정된 날짜와 채권최고액을 꼼꼼히 확인하고, 앞서 설명한 안전 기준에 부합하는지 따져봐야 합니다. 등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 확인하여 변동사항이 없는지 체크하는 것이 좋습니다.
10. 계약 시 주의해야 할 특약사항
계약서에 안전을 위한 특약사항을 추가하는 것도 좋은 방법입니다. 대표적인 특약으로는 “임대인은 본 계약 체결 이후 임차인의 동의 없이 부동산을 담보로 한 대출이나 근저당권 등 권리관계를 설정하지 않는다”는 조항을 넣는 것입니다. 이 조항은 계약 이후에 집주인이 추가 대출을 받는 것을 방지하여 나의 보증금을 보호하는 데 도움이 됩니다. 또한, “계약서의 확정일자 및 전입신고를 다음날 0시까지 임대인(집주인)은 추가 근저당 설정을 하지 않는다”와 같은 조항도 추가하여 대항력 발생 시점에 혹시 모를 위험을 차단할 수 있습니다. 만약 집주인이 동의하지 않는다면, 계약을 다시 한번 신중하게 고려해볼 필요가 있습니다.
월세 계약도 전세 못지않게 철저한 준비와 확인이 필요합니다. 오늘 알려드린 ‘월세 근저당 최우선변제 초간단 방법’을 잘 활용하여 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 문의해주세요.